東京都中野区　建築基準法上の道路に接していない空き家　成約事例 - 【東京・神奈川・千葉・埼玉（一都三県）の不動産売却】株式会社ジェイワンホームズ

弊社において調査を進めると、この土地は中野区長の許可を得ることができれば、建築物の建築ができる可能性がありました。
建築基準法第43条第2項第2号において、「特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可した」建築物については、同第42条第1項の規定は適用されないというものでした。

許可を取得するためには、建築基準法第43条第2項第2号の許可（以下「43条許可」という。）に係る「道図」を作成したうえで、前面の道に接する土地・建物所有者の承認印を取得する必要がありました。
関係者とのやり取りについても、慎重な対応やコミュニケーション力が求められる案件でした。

そこで、以下の条件で弊社が買い取らせていただくことをご提案しました。
○ご依頼主さまに行っていただくこと
・残置物の処分（実際はほぼ撤去済み。）
・境界確定・測量（いわゆる「確定測量」）（業者の手配、費用負担は弊社。）
・私道通行掘削の覚書の取得（業者の手配、費用負担は弊社。）
・建物の解体撤去、建物滅失登記（司法書士、土地家屋調査士の手配・費用負担は弊社。）
○43条許可を取得できない場合に備え、解除権留保付きの契約とすること
（許可にかかる費用負担は弊社。）
○土地・建物共に契約不適合責任をご依頼主さまが負わないこと

数社から提案がありましたが、弊社からの提案である、決済前にご依頼主さまに費用負担がないこと、煩雑な関係者とのやり取りも含め、売却に必要な手続きをすべてお任せいただくことをご評価いただき、ご相談いただいてから約3週間で弊社との契約を進めていただくことになりました。

契約締結後、早速43条許可に係る手続きを進めました。
中野区に対し事前相談を行い、事前判定の結果、「適用可」となった場合は、「道図」を作成し、事前審査を申請するという流れになります。
ところが、43条許可の取得は想定以上に時間を要しました。
当初契約から約半年後の決済を予定していましたが、その頃にようやく事前判定にて「適用可」と判定され、道の要件や建築計画の条件の提示を受けました。
今回、この道に接する関係者の一人が同様の許可を得ようと先に動いていた経緯があり、そこと歩調を合わせて進める必要がありました。
結果、43条許可を取得するには当初の決済予定を大幅に延長しなければならない現実に直面しました。
これ以上ご依頼主さまにご負担をお掛けしないため、43条許可取得を条件とする解除権留保を解消し、万一許可が取得できない場合のリスクは弊社が負うことで、当初契約から約1年3か月後に決済をしました。
その後、決済から約1か月で43条許可の取得が無事できました。
許可申請から約11か月が経過していました。

43条許可については、特定行政庁ごとに取扱いが異なるうえ、関係者や行政とのやり取りを含め、非常に根気のいる取組みとなります。
今回の事例は、建築上の問題を抱えた不動産について、弊社が一つひとつ課題を解決しながら無事決済へつなげた事例となりました。